Die wichtigste Frage beim Immobilienkauf ist nicht „Was kostet das Haus?", sondern „Was kann ich mir dauerhaft leisten?". Wer das vorher sauber rechnet, vermeidet die häufigste Falle: eine Rate, die in guten Zeiten passt, aber bei Zinsanstieg oder Jobwechsel zur Last wird.
Die 35-%-Regel als Startpunkt
Als Faustregel sollte die monatliche Kreditrate maximal etwa 35 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei 4.000 € netto wären das rund 1.400 € Rate. Daraus und aus Zins und Tilgung lässt sich die mögliche Darlehenssumme ableiten – und zusammen mit dem Eigenkapital der maximale Kaufpreis.
Eigenkapital: je mehr, desto günstiger
Empfohlen werden mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger der Beleihungsauslauf – und desto besser der Zins, den dir die Bank gibt. Wer die Nebenkosten allein aus Eigenkapital deckt, fährt deutlich günstiger als eine 100-%-Finanzierung.
Die Kaufnebenkosten nicht vergessen
Sie liegen je nach Bundesland bei rund 9–12 % des Kaufpreises:
- Grunderwerbsteuer – je nach Land 3,5 % bis 6,5 %.
- Notar und Grundbuch – rund 1,5–2 %.
- Maklerprovision – falls anfallend, meist rund 3,57 % (Käuferanteil).
Zins, Tilgung und Sollzinsbindung
Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2–3 % ist sinnvoll, sonst läuft die Rückzahlung sehr lange. Die Sollzinsbindung (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) sichert den Zins für diese Zeit – je länger, desto mehr Planungssicherheit, aber meist auch etwas höherer Zins.
Nach Ablauf der Bindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die du über eine Anschlussfinanzierung ablöst. Hinweis: Nach §489 BGB kannst du jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen – nützlich bei gesunkenen Zinsen.
Tipps für eine solide Finanzierung
- Rate mit Puffer kalkulieren – nicht das absolute Maximum ausreizen.
- Sondertilgungsrecht vereinbaren (oft 5 % pro Jahr kostenlos).
- Bei den aktuellen Zinsen eher längere Zinsbindung für Sicherheit wählen.
- Mehrere Angebote vergleichen – schon 0,2 Prozentpunkte Zinsdifferenz sparen über die Laufzeit Tausende.
Passende Rechner
- Baufinanzierungs-Rechner – Budget & Rate
- Kredit-Rechner – Annuität & Laufzeit
- Tilgungsplan-Rechner – Restschuld & Verlauf
- Grunderwerbsteuer-Rechner – Nebenkosten